“中國房地產交易量已至頂峰，2014年將出現成交面積的拐點。房地產行業會迎來一波三年左右的下行調整周期，行業會發生顯著的調整和洗牌。我預計：中國三分之一的房地產企業將會退出這個行業。”6月13日，朗詩集團董事長田明在中國企業家俱樂部主辦的中國綠公司圓桌會上說。

　　田明認為，未來十年，中國房地產業的玩兒法將發生變化，今后每個企業都要有自己的獨門絕活兒才能在市場上存活下來。朗詩則正在通過業務縱向多元化和輕資產運營模式來降低經營風險，應對長期下行周期的影響。他還透露，市場下行后，朗詩原則上將不再做“單打一”的項目，而隨著越來越多的開發商遭遇生存壓力，朗詩將大力開展“小股操盤”項目，發揮朗詩的產品、技術優勢，既能獲得資本投資的收益，又能獲得技術服務和管理輸出的收益。

　　以下為田明的發言節選(未經本人審閱，標題為編者所加)：

　　田明：中國房地產高速發展的"黃金十年"已經過去，對于這一點大家已經形成了普遍共識，至少在房地產行業里面，主流地產商都認為黃金十年過去了。

　　同時，面對洶涌的互聯網浪潮，眾多傳統行業承受著巨大的沖擊，很多人懷疑房地產會不會成為下一個被互聯網顛覆的行業。我覺得房地產業不會被顛覆，因為移動互聯網再發達，人也不能住到網上去。自從人類的祖先從樹上搬到地上，就有了"房地產"。今后只要人類還住在地球上，還有居住的需求，房地產業就將長期存在。只是行業將有可能不再增長，市場規模也會逐漸萎縮。

　　依據對中國城鎮化進程、人口結構以及經濟增速等基本面的判斷，中國樓市依然有很長的路。支撐樓市發展的動力依然存在，中國樓市不太可能出現斷崖式的急劇下跌，會出現兩到三年的深度調整，然后在新的數量級上達成均衡。我的依據有兩條：

　　第一，中國有一個強勢的政府，包括中央政府和地方政府，他們出于自身利益都不希望房地產行業大跌，所以盡管可能不愿意，也沒有能力再去搞4萬億大規模的強刺激，但政府還是會不停地用各種方式維護自己的利益，防止房地產下滑太快。這個會起到一定的作用，更主要的是中國住宅的有效需求還是比較高的。

　　2013年，我們國家房地產住宅銷售收入是8.1萬億元，銷售了13億平方米的房屋，這個指標非常高了。未來幾年，我們測算房地產住宅銷售收入應該是在 13億到11億元之間波動，一邊波動，一邊逐步地向下走。也就是說，中國的房地產業將迎來一次拐點。我是支持拐點論的。但是，未來也不會跌得太厲害，即使是11億元這樣的成交量，依然是挺大的數字。

　　2012年我在日本的時候，他們的"結合住宅"銷售了75萬套，我問他們哪一年的銷量最高，他們說是1991年，賣了252萬套，后來逐步下滑，降到75萬套，一共用了20年時間。中國也會往這個方向走，但是會比較漫長。我估計后面幾年，暫且按8-10年算，中國房地產業會越過頂峰，在高位上盤走，我更愿意把這樣的時代叫"白銀十年"：

　　首先，城市化速度放緩。

　　城鎮化被本屆政府寄予了厚望，被視為推動中國經濟發展的重要動力。我們對于這一問題應謹慎看待。我們認為，城鎮化是經濟發展的結果，而不是手段;城鎮化不等于房地產化，城鎮化首先有產業、服務業的形成，城市的基礎設施建設，然后才有房地產，很多地方一味的追求房地產化，沒有就業，沒有服務業，沒有產業的聚集，將會導致越來越多像鄂爾多斯這樣的鬼城出現。

　　中國很多三、四線城市將城鎮化理解為房地產化。其實那些三、四線城市的人口每年是負增長，市場容量小，沒有產業和人口的集聚，幾個大地產商開發后發現，現有的存貨五、六年都賣不完，很多開發商兵敗三、四線，就是這個原因。

　　相對于發達國家65%-70%的城市化水平，中國的城市化率仍然較低--2013年中國的城市化率為53.7%，按照每年1%-1.5%的增長率來看，達到發達國家成熟期第一期的城市化水平用不了10年的時間，這為房地產市場發展提供了潛在的需求。但是，事實也不像我們推測得如此樂觀。

　　有數據顯示，中國城鎮化進程已經開始放緩。2013年，中國的城鎮化率僅提高了1.16%，創出了1996年以來的最慢增長速度(2008年全球金融危機期間除外)。2013年城鎮人口數量僅增長了2.7%，是1996年以來最低增速，并且遠低于2000-2010年4%的年平均增速。城市化進程在未來幾年內將有可能持續放緩。

　　第二，人口結構老齡化是影響住房需求的另一個不利因素。

　　25-50歲是市場上的購房主力人群，50歲以上的購房人群在市場上已經越來越少，25歲以下買房的也不普遍。由于中國長期實行計劃生育政策，就導致出現"低出生、低死亡、低增長"，勞動年齡人口比重逐年下降，人口老齡化程度則不斷提高。

　　2012年，中國勞動年齡人口比重首次下降，勞動力人口減少了345萬;2013年，勞動年齡人口又進一步減少227萬。一方面，中國的總人口數字在增長，另一方面，有效的勞動人口在下降。這一趨勢在未來數年還將持續。人口紅利的拐點已經到來，支撐中國房地產市場增長的有效住房需求將不斷萎縮。

　　第三，經濟增速放緩，居民購買力降低。

　　從改革開放到2011年，中國經濟已經保持了連續30多年，每年10%以上的高速增長，這已經創造了世界發展史上的奇跡。這一階段，居民收入在快速增長，也增強了居民的房屋購買能力。但是那種大量資源投入、大量資源消耗的經濟增長模式難以為繼，中國經濟的發展速度也將逐步放緩。受整體經濟的影響，居民收入的增長得不到保證，也將減少對房地產的有效需求。

　　未來十年，中國房地產業將維持高位盤整，然后逐步下滑，行業將進入高位上的下行周期。

　　房地產行業以前的日子太好過了，"圈地-融資-賺錢-再圈地"的模式被無數次復制。在過去的黃金十年里，房地產業比的是誰的膽子大，是"膽大為王"時代，在任何時點上拼命拿地都沒事兒，因為增長的空間非常大，哪怕你借款成本高，過個兩年、三年，回頭一看，后面的土地價格又漲上去了，總是劃得來的。所以"膽大的人"成了贏家。

　　現在中國房地產那些大佬們都是膽大的人，但是一些膽大的人已經開始隕落了，或者是在走下坡路。基本上黃金十年可以對行業有這么一種描述：不管什么樣的房子，只要開發出來，總能賣出去。這就導致浮躁的心態充斥著整個行業，火爆的市場讓創新失去意義。

　　接下來的十年，房地產業玩兒法將會發生變化，"膽大為王"的時代結束，跑馬圈地的時代結束，房地產業將回歸一個正常的行業，行業的集中度會越來越高，以后中國房地產業前50強、20強、10強，在市場上的份額比例會逐步提高。100強以外的企業基本上會被邊緣化，甚至50強以外的企業也將被擠出主流區域。

　　現在的形勢對于大型地產商、中型地產商或者小型地產商都有機會，也有風險。今后的競爭將越來越激烈，每個企業都要有自己的獨門絕活兒才能在市場上存活下來。要么你的規模大，要么你的融資渠道通暢、成本低，要么你的財務謹慎、杠桿低、風險小，要么你有差異化的產品或者差異化的經營模式。總而言之，無論是大、中、小企業，都要有自己的特點，以后才能更好地活下來。

　　我們預測，假如中央政府不采取寬松的貨幣政策的話，到今年第四季度，我們會看到更多的房地產企業的資金鏈將出現問題，為了保命，他們會降價促銷--以降價來換交易量，換現金收入，會出現很多企業資金鏈斷裂，并購也將隨之而來。未來兩三年，這將是一個很普遍的趨勢。

　　2013年又是中國房地產高歌猛進的一年，全國全年實現商品房銷售面積13億平方米，銷售額8.1萬億元，房地產開發投資8.6萬億元，房產、土地市場呈現出一片繁榮的景象。但是，這一情況并沒有延續到2014年。相反，市場急轉直下，這次的急轉直下不同于以往，以往是政府發現房價過高，采取各種手段調控，但這次是市場自主的調整，由供求關系基本面決定的。

　　2014年前5個月，主要城市樓市成交量出現同比 30%-50%的下滑，一向堅挺的一線城市下滑速度超過了二、三線城市，這點與日本當年的景象一樣。當年有多少專家、經濟學家都說東京的房地產沒有問題，因為日本人口眾多，土地小，經濟發達，日本人喜歡買房，都說沒問題，結果有問題的時候日本的房價下跌了70%。

　　2013年，中國城市人均居住面積已經達到30.6平方米，中國供應過剩的局面實際上更加嚴重，因為其中有超過10%的人口是外來務工人員，他們占有的住房資源非常少，剔除這一部分因素后，2013年城市戶籍人口人均居住面積將達到36.8平米。

　　這個數字已經不低了，達到了發達國家中等水平，比日本當年出現房災時的面積還要高。房地產的問題，從本質上講，是供應過剩的問題。即使按照50%的人口是城鎮人口來算的話，2013年，中國每個城鎮人口的人均住宅增長了2平方米，你覺得這個游戲可以持續嗎?持續不下去的。數字不會漲到天上去。

　　2013年，中國房地產開發投資8.6萬億元，占GDP比重高達15%。日本的房地產泡沫破滅時，房地產投資占GDP比重也不過是9%。

　　所以，我們的結論是：中國房地產交易量已至頂峰，2014年將出現成交面積的拐點。房地產行業會迎來一波三年左右的下行調整周期，行業會發生顯著的調整和洗牌。我預計：中國三分之一的房地產企業將會退出這個行業。

　　朗詩的應對之道

　　基于對中國房地產形勢中長期的判斷，以及朗詩自身稟賦條件的變化，我們未雨綢繆，于2012年啟動了新一輪的戰略規劃：計劃用十年左右的時間，將朗詩從一家具有綠色科技特色的房地產企業轉型為以綠建科技能力為核心，集綠色科技服務、綠色地產開發、綠色養老以及綠色金融服務為主要內容的綠色集團公司。通過業務縱向多元化和輕資產運營模式降低經營風險，應對長期下行周期的影響。

　　針對今年以來的這一波市場下滑調整，根據對形勢的分析，朗詩做了充分的準備和應對。短期應急措施，例如增持現金。一方面加強銷售，加速回款回籠資金，這時候不要戀戰，要采取各種方式促銷，回籠現金才是最重要的。

　　另一方面，調整優化債務結構。過去朗詩上市不是上市公司(2013年朗詩在香港借殼上市)，同時受國家宏觀調控的影響，我們的債務結構是兩種，一種是" 開發貸"，朗詩的項目"開發貸"一般只用一年半。另外一種是信托，這個成本相對高一點，但平均下來一般也在一年到兩年之間。

　　根據這樣的情況，朗詩調整了債務結構，把成本高的貸款還掉，把時間已經比較長的貸款還掉，建立新的負債關系，然后利用香港上市公司發一些長期的企業債券，比如3-5年，跨過這一輪行業周期。如果在未來兩三年里，總是不停地這一筆貸款到期了，那一筆信托到期了，再趕上銷售形勢不好，融資環境也不好，那時候企業的現金壓力就會比較大。所以我們提前采取措施，對債務結構進行調整：把舊的調成新的，把高的調成低的，把短的調成長的，以最佳的債務結構迎接可能的長期的調整。

　　另外，是在經營上"以銷定產"。因為房地產企業拿地后，通常分期分批進行建設、銷售的，所以我們要根據自己的銷售情況決定下一步的開發、投資力度，實際上就是從現金流來做判斷，如果銷售情況良好，資金回收充裕，那我們就會做新的投資，開展新的銷售。最終目的還是要確保公司以充裕的現金流安全地度過冬天。

　　由于市場下滑，我們預計土地市場的成交價格將會下跌，地方政府扛一段時間之后，出于財務壓力，可能會調低土地轉讓價格，市場上也不會瘋搶土地，所以后面會有機會拿到一些便宜的土地。當然更有價值的事情是一些公司遇到資金壓力，優勢企業就要在冬天開展收購。

　　在經營策略方面，朗詩將做如下調整：

　　第一，將房地產的重資產運營模式想方設法"變輕"。現在很多房地產企業都說自己要做"輕資產"，但是有些企業的做法我看不太明白。

　　朗詩做"輕資產"，是想利用我們產品的技術、溢價能力，市場好的時候，每個開發商都很牛。市場不好的時候，一些開發商把地拿在手里卻不知道做什么產品，就算做了賣不掉，借錢也借不到，他就開始慌了。這種時候，我們去跟他談，要么把項目轉給我，要么我出一些股份，我們綁在一起做，朗詩來操盤。

　　如果這樣的話，朗詩將會出現大量的"小股操盤"的項目，當然做的都還是朗詩在市場上比較暢銷的、具有差異化的產品。

　　同時，朗詩以后將原則不再做"單打一"的項目。以前開發商都是一下花10幾億元拿地，然后自己開發，不跟別人人合作。以后朗詩將放棄這種模式，而是采取別人拿地我去參股，我拿了地別人來參股，我們會找各種類型的(合作方)，例如有錢的，有資源的，有地的，或者是開發商同行進行合作。朗詩想方設法要提高的，就是自己的操盤數量、面積。

　　同時，即使在產權層面沒有合作，朗詩也可以向其他建設商或者開發商提供技術服務和待建定制服務。我研究過日本幾家發展得比較好的房地產企業。在日本的房地產出現嚴重泡沫以后，依然還是有幾家優秀的房地產企業活著，我研究了他們是"過冬"的方式。原因是他們在市場好的時候加強了產品和技術的研究，同時在經營模式上多種多樣，做了當時很多上市房地產公司不愿意干的事情，例如幫別人做待建，就是其他有錢人要建房子，他們為人家提供服務，賺點技術服務費。在房地產市場特別好的時候，主流地產商是看不上這個事情的。此外，他們還做了定制服務等。就是因為他們當時做了這些業務，因此當房地產市場下滑時，他們就生存下來了。

　　所以我說，如果房地產行業真的要迎來三年為周期的一次調整的話，上市公司會很危險，因為迫于業績壓力，他們要拼命買地，停不下來。有些不上市的企業，沒有資本市場的壓力，倒是死不掉。

　　日本和臺灣的經驗顯示，在真正的房地產長期調整中，死掉的上市公司一點都不少。過去大家總是說"強者恒強"，其實"強"跟"大"是兩碼事。我了解到一些所謂的大企業，看過他們的資產負債結構、銷售情況和經營布局，假如這個市場持續惡化，我認為他們有危險。就像綠城，在2011年以前，沒有人認為排在前十位的綠城產品品質那么好，會有問題。其實任何企業在市場中，都是汪洋大海里的一葉小舟。

　　近兩年，朗詩正在逐步在改變自己的盈利模式，以前我們就是一個重資產的企業盈利模式:投資-回報。現在朗詩希望除了投資收益，還會有服務收入--通過輕資產的方式獲得收益。這些舉措既是對短期形勢的應對，也是我們面向未來的戰略轉型之舉。

　　朗詩開展這些業務具有一定優勢：產品、技術有差異化的特色，在市場上具有較強的溢價能力。十多年的發展，朗詩建立了良好的品牌和市場口碑，但是困難也是顯著的：朗詩在管理體系、人力資源和團隊建設、產品的標準化等方面將面臨巨大的挑戰。因為做一個合作項目，就等于將一個項目變成了兩個項目，假如一個小股操盤項目我們是出資20%，80%的股份是別人的，那么就要將做1個項目的團隊分到5個項目里去，如果是做待建或者技術服務，那么朗詩就要有更多的投入和儲備。所以朗詩的技術體系、人力資源、管理都會面臨挑戰。沒有金剛鉆，是攬不了"輕資產"這個瓷器活的。

　　隨著國內宏觀經濟形勢以及社會環境的變化，房地產投資的風險被不斷放大，為了分散風險，朗詩開展了一定比例的對海外房地產市場的投資。目前朗詩在美國和歐洲都有一些房地產投資項目，尤其是在美國，朗詩買地就花了1億多美金。

　　很奇怪是一件事是，我本來是對美國的房地產項目收益測算做研究，但得出的結果卻是中國的房地產泡沫很嚴重。

　　我們在洛杉磯、舊金山、紐約都投資了房地產項住宅項目，我發現：同地段可比地價，美國的項目低于中國，可比的房價也低于中國。當然，地價跟房價的比例關系，美國也低于我們。在美國，地價一般只占到房價的20%-30%，很好的地段也不過就是30%或者多一點。但在中國，像北京、上海這種大城市，地段稍微好一點，地價都占到房價40%、50%甚至是60%，這反映了市場的泡沫程度。就像任志強講的，"你們不是買不起那個房，是買不起房下面的地"。

　　另外，我對美國這幾個項目進行過測算，它的銷售利潤率等指標都比在國內投資模型的控制指標要優越得多。當然，今天中國很多企業都到海外做投資，我認為，做一定的資產配置，分散一下風險是可以的，但是中國的房地產絕無可能在海外獲得跟國內一樣的新天地。中國房地產企業的主要市場一定是在中國，會跟著中國的市場變化，海外只是一個補充，不可能以后美國、歐洲的房地產全是中國人在，絕沒這種可能。（來源：中國企業家俱樂部，馮嘉雪整理）